防高铁新城盲目扩张,控地方政府债务风险 ——评四部门联合发文严控房地产化倾向


  前言:

  2018年4月24日,发改委、自然资源部、住建部、中国铁路总公司联合发布《关于推进高铁站周边区域合理开发建设的指导意见》(下称“意见”)提出,要遵循城镇化发展规律,因地制宜、规范有序推进高铁车站周边区域开发建设。要求避免高铁沿线产业布局同质化和单一房地产功能开发。

  关键词:高铁新城 债务风险 房地产化

  一、避免盲目城市扩张

  据统计,截至2017年底,全国高铁营业里程已达2.5万公里,惠及180多个地级城市,370多个县级城市,稳居世界首位。由于许多高铁站设置在城郊地带,“高铁新城”也纷纷出现。即使有高铁站,但因为新城地处偏远,就业、基础设施等资源较为匮乏,因此购买力明显不足,导致空置率上升,加剧了资源的浪费。

  对于上述问题,意见提出,尊重城市发展的客观规律,严禁借高铁车站周边开发建设名义盲目搞城市扩张;大城市初期应重点开发新建高铁车站周边2公里以内区域,避免粗放低效发展;中小城市不宜过高预估高铁带动作用,避免照搬照抄大城市开发经验,盲目造城;新建铁路选线应尽量减少对城市的分割,新建车站选址尽可能在中心城区或靠近城市建成区,确保人民群众乘坐高铁出行便利;高铁车站建设要规模适当、经济适用,切忌贪大求洋、追求奢华。

  二、防范潜在风险

  意见指出,个别地方高铁车站周边开发建设不同程度地存在初期规模过大、功能定位偏高、发展模式较单一、综合配套不完善等问题,对人口和产业吸引力不够,持续健康发展的基础不够牢固,潜藏着一定的社会经济风险。同时,针对高铁周边地区开发的“新城”可能引发的地方政府债务风险及房地产泡沫风险,意见提出如下要点:在规划层面,要严格依据城市总体规划、土地利用总体规划等编制高铁车站周边开发建设规划,合理确定开发规模和边界,优化车站选址方案及车站周边区域空间结构、人口产业分布,杜绝边建设、边规划;在市场运作方面,要创新投资、建设、运营、管理体制,强化政策支持保障,充分调动企业和社会资本的积极性,推进项目共建、资源共享,提升开发建设质量水平和效益,防范各种隐患、风险和损失。此外,意见还专门强调:“列入地方政府债务风险预警范围的高风险地区原则上不得举债搞建设”。

  三、坚决防控单纯房地产化倾向

  在集约用地方面,意见明确,有关城市要综合考虑人口集聚规模和吸纳就业情况,按照城镇建设用地增加规模同吸纳农业转移人口落户数量相挂钩要求,合理确定高铁车站周边用地规模、结构、布局及土地开发和供应时序,坚决防控单纯房地产化倾向。

  【君都点评】

  本次意见的发布系高铁新城首次单独被纳入房地产调控的范畴之内,监管层通过强化“红线”概念,并坚持“先规划后开发”的思路,旨在解决高铁新城的无序发展及盲目追求规模的问题。高铁站及高铁站周边区域的发展应秉持长期开发思维,注重协调统筹与城市发展之间的关系,更好的与城市功能、产业分布特点及基础设施网格结合起来,尊重市场化运作,从而恰到好处的促进城市空间拓展,提高建设运营效率。